La Burbuja Inmobiliaria llega a su fin???

[tuporaky]

Hola amigos

 

Soy promotor inmobiliario, pero no de estos que cuando juntan unos millones se ponen a hacer casas aunque antes fueran fruteros por ejemplo, soy ingeniero industrial y llevo desde el año 2000 que termine la carrera trabajando de Jefe de Obra (máximo responsable en la ejecución de una obra) en varias constructoras hasta que hace un año me monte mi propia empresa.

 

He manejado obras con presupuestos desde 500.000 € hasta 74.500.000 €, y con esta leve introducción os quiero comentar unos puntos:

 

1.- Las empresas promotoras que van a ir a pique son las que han comprado demasiados terrenos con los beneficios de otras obras y con la financiación del banco, pensando en que se iban a acabar los solares para seguir con el negocio, y ahora se ven con una serie de promociones sin vender y solares (hipotecados) donde no pueden empezar ya que no han vendido ninguna vivienda sobre plano (ahora la gente compra, pero no tan rápido)

 

2.- Los empresarios que han cambiado de sector para unirse al boom inmobiliario son los que mas se van a ver afectados, por su poca idea en este sector, lo que incrementa los costes de ejecución de la obra, demora en plazos de entrega, y una obra no solo es poner ladrillos, hay que hacer muchas gestiones (notaria, bancos, industria, ayuntamientos, empresas de suministros de energía (agua, luz, gas)……

 

3.- Mi política de empresa es muy sencilla, obra pequeña => obra vendida => se busca otro solar para otra promoción, ya lo dice el dicho "el que mucho abarca poco aprieta". Ahora mismo estoy realizando dos promociones desde mayo de 2006: 5 viviendas unifamiliares adosadas (vendidas 4 con entrega de obra para ene-08) y 12 viviendas unifamiliares adosadas (vendidas 7 con comienzo de obra previsto para nov-07), yo no estoy asustado con el desinflado de la burbuja porque tengo las cosas claras, prefiero ganar menos pero venderlo todo. Yo me llevo de beneficio de una promoción el 12% quitando gastos de empresa, costes de ejecución y costes financieros, es decir de cada millón de euros que mueve mi empresa el beneficio neto es de 120.000 euros y mover un millón cuesta lo suyo.

 

4.- La venta de viviendas para primera residencia sigue una línea casi horizontal siempre, el problema que ha surgido con el “boom” son los inversores del ladrillo: persona que tiene unos pocos miles de euros ahorrados (10 mil aprox) que daba la entrada a una vivienda en construcción, pagaba hasta la escritura, y antes de firmar hacia “el pase” de contrato incrementando en la vivienda un 20% del valor de compra con lo que si el compro un piso por ejemplo en 100.000 euros y ha pagado 20.000 de entrada, al hacer el pase le pagan los 20.000 que ha entregado y otros 20.000 por el incremento y se ha llevado un pico por no hacer nada. Eso ha hecho que suba la vivienda, los solares, y que en Murcia (donde yo me muevo) el 30% de las viviendas de una promoción después de la escritura tienen colgado el cartel de “SE VENDE” porque era por inversión no para vivir, ya que segun estadisticas de las empresas de suministros de agua y luz en la Region de Murcia el 30% de las viviendas promocionadas no realizan el enganche de suministros en el primer años despues de la terminacion.

 

5.- El precio de la vivienda no lo ponemos los promotores, lo pone el mercado ya que si por ejemplo yo hago una promoción y vendo los pisos de 30 m2 en 600 mil euros (valiendo realmente 60.000 euros) y me los compran (he exagerado para que entendáis mi postura) pues la empresa que vaya a construir a lado mío con calidades similares los va a vender a ese precio, pero sin embargo si no vendo los pisos tengo que bajar precio hasta un precio considerable dentro de mi margen de beneficios, y no vender al precio que se vende.

 

6.- Según informes económicos la burbuja (así la llaman) va a empezar su declive en 2008 ya que este año la vivienda ha subido, menos que en otros años, pero ha subido.

 

Espero no haber sido muy pesado pero tenía que dar mi punto de vista y nunca mejor visto que cuando uno esta dentro de “la burbuja” je, je….

 

Saludos y si alguien quiera alguna casita ya sabéis donde estoy (las vendo a buen precio, los dúplex que os he comentado ninguno pasa los 160.000 euros o sea 26,5 kilos de los de antes aprox)

 

 

[tuporaky]

Realmente os digo que por este foro hay cierta gente que sabe mucho más que de Audis solamente.....

 

PD. Se ha contado con el problema del coste de la ALIMENTACION? Ese incremento tan alto del BIEN mas PRECIADO hace, hoy por hoy casi imposible a mucha gente hacer frente a otro gasto añadido como es la hippoteca al casi 5%.

 

Si el sector de ALIMENTACION se moderase -o bajase- aún podríamos hablar. LO que NO es NORMAL es que ne España la comida sea igual de precio que en paises del centr-norte de Europa con una renta per capita MUCHO mas alta que aquí.

 

esq ese si es uno de los grandes problemas en España y esq la vida sube a un nivel muy superior al de los sueldos

[Cortes]

De todas formas, aun siendo un problema, como se trata el tema en tv es una farsa, amarillisimo... etc, antes toco con la gripe aviar, ahora se habla de la vivienda !

 

Si antes se construía 20 y se compraban 20, ahora si no se venden 20, se construirán 15, pero no se harán 20 mas baratas, se ajustara el volumen de construcción al mercado, la put*da es para el promotor que haya perdido el culo comprando suelo a precio altisimo...

 

Todo esto en obra nueva claro, otra cosa es la gente de a pie que especulaba con la vivienda, segundas viviendas con unos precios altisimos tendran que bajarla si quiere vender.

 

Y cuidado niños, si la construccion va mal, es uno de los pilares de la economia del pais, no solo arquitectos, albañiles, proveedores, toda la industria secundaria, maquinaria, transportes... si esa gente tiene un bajon repercutira en todo, tiendas, bares... etc

 

 

pd: de todas formas, ya vereis que nada mas que el BCE vuelvan a bajar un poco los tipos la cosa tira para arriba

Editado 17 de Septiembre del 2007 por Cortes

[Rastem]

Realmente os digo que por este foro hay cierta gente que sabe mucho más que de Audis solamente..... <_<

 

PD. Se ha contado con el problema del coste de la ALIMENTACION? Ese incremento tan alto del BIEN mas PRECIADO hace, hoy por hoy casi imposible a mucha gente hacer frente a otro gasto añadido como es la hippoteca al casi 5%.

 

Si el sector de ALIMENTACION se moderase -o bajase- aún podríamos hablar. LO que NO es NORMAL es que ne España la comida sea igual de precio que en paises del centr-norte de Europa con una renta per capita MUCHO mas alta que aquí. <_<

 

esq ese si es uno de los grandes problemas en España y esq la vida sube a un nivel muy superior al de los sueldos

lo de los salarios en este país es una verguenza, las grandes empresas empresas españolas baten constantemente los records de beneficios sin embargo los sueldos se mantienen, bueno a la mayoría le suben el ipc......Pero lo del ipc tiene gracia tb porque yo no se como c*** se las arreglan para que solo sea del 3-4% (y esto ya es la pera limonera) cuando en realidad los productos más demandados véase (casas, la barra del pan, copas, tabaco, gasolina, etc) suben una barbaridad.

 

Ahora con los biocarburantes dicen que la barra de pan de pone a 1 euro.......como si fuera una 'delicatesem'

 

Por cierto, me parece que solamente en Londres y Paris los pisos son más caros que en las provinvcias más caras de españa, que ya no son solamente madrid y barcelona, en casi cualquier parte como te vayas al centro 4,000-5,000 euros el metro y pisos de 30 años.

 

Hablando con un colega de mi empresa en Amsterdam me dijo que allí la zona más 'putera' de la ciudad 3,000 euros el metro cuadrado en obra nueva, lo que te vale en madrid en la zona de Vallecas si te descuidas. Eso si los dos trabajamos en la misma empresa, mismo puesto y se levanta un 30% más que yo bruto al año.........